IVA reducido 10% en obras de rehabilitación: cómo aplicarlo

El IVA del 10% en obras de rehabilitación residencial es un derecho del propietario que lleva vigente décadas. No es un mecanismo dudoso ni una zona gris fiscal: está expresamente previsto en el artículo 91.Uno.3.2 de la Ley del IVA. Y sin embargo, en bastantes obras de la comarca nos encontramos con propietarios que no sabían que existía o que no habían firmado la declaración necesaria para que se aplicara.

En una reforma de 50.000 €, aplicar el 21% en lugar del 10% supone pagar 5.500 € de más. Eso es dinero real que puede destinarse a mejores materiales, a ampliar el alcance de la obra o simplemente a no gastarlo.

Las condiciones para aplicarlo

Son cuatro, y en la práctica casi cualquier reforma residencial en la comarca las cumple:

1. El promotor de la obra es persona física o comunidad de propietarios. No aplica si quien encarga la obra es una empresa o un promotor inmobiliario. Si eres el propietario o inquilino de la vivienda, cumples este requisito.

2. La edificación se destina principalmente a vivienda. Más del 50% de la superficie debe usarse como vivienda. Un local comercial no aplica.

3. La construcción tiene al menos 2 años de antigüedad. En la práctica, cualquier vivienda del parque habitual de la comarca (construcción de los años 70-90 e incluso muchas más recientes) cumple esto holgadamente.

4. El propietario no está deduciendo el IVA de esa vivienda. Si la vivienda es de uso privado y no la tienes asociada a ninguna actividad económica, cumples este requisito.

Qué obras entran y qué no

Sí entra al 10%: reformas integrales, renovación de instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción, climatización), reforma de baños, cocinas y habitaciones, tejados y cubiertas, trabajos de albañilería, aislamiento, pintura y acabados interiores.

La trampa del 40% de materiales: si la parte de materiales supera el 40% de la base imponible total, el exceso tributa al 21%. En obras con mucha mano de obra (instalaciones, pintura, albañilería), esto raramente es un problema. En cocinas de alta gama con mobiliario muy caro, puede serlo.

No entra al 10%: la compra de materiales que el propietario compra directamente sin instalación. El tipo reducido es para la prestación del servicio (mano de obra + materiales juntos), no para los materiales solos.

La declaración que debes firmar

Para que la empresa facture al 10%, el cliente debe presentar una declaración escrita que acredite que se cumplen las cuatro condiciones. Sin esa declaración, la empresa está obligada a facturar al 21%.

La declaración la facilita la empresa. Es un documento de una página que firmas antes o al inicio de la obra. La empresa la archiva junto al contrato. Es la única gestión que debes hacer tú.

Cómo actuar en la práctica

1. Cuando pidas el presupuesto, di desde el principio que quieres aplicar el IVA reducido del 10%.
2. Antes de que empiece la obra, firma la declaración que te facilita la empresa.
3. Guarda una copia de la declaración y del contrato.

Si la empresa te dice que "no aplica" o que "no conoce ese tipo reducido", puede ser una señal de que no está actualizada en la normativa fiscal aplicable a la construcción. Nosotros siempre lo aplicamos cuando se cumplen los requisitos, que en la comarca es prácticamente siempre en reformas residenciales.

Para reformas integrales, el ahorro en IVA puede ser considerable. El artículo sobre presupuesto blindado en reformas explica también cómo asegurarte de que el IVA está correctamente especificado en el presupuesto. Y la guía de reforma integral da contexto sobre cómo gestionar el conjunto de la obra.