Garantía en obras: qué cubre la ley y cómo reclamar

Una gotera que aparece 18 meses después de que te reformaran el tejado. Una fisura en el alicatado nuevo a los dos años. Un problema de humedad que surge en el baño recién reformado. ¿Quién paga? La respuesta está en la ley y es más clara de lo que mucha gente cree.

Hemos resuelto algún caso de estos: propietarios que nos llaman preocupados porque la empresa que hizo su obra ya no coge el teléfono. Lo primero que hacemos es revisar qué documentación tienen. El acta de entrega, el contrato, las fotos del estado final. Con esa base, la reclamación es posible. Sin ella, es mucho más difícil.

Los tres plazos de garantía

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999) establece tres plazos de garantía según el tipo de defecto:

1 año: defectos de terminación y acabado

Para defectos que afectan a los acabados finales: desperfectos en la pintura, pequeñas fisuras en revestimientos, baldosas sueltas, puertas que no cierran bien. Deben haberse manifestado en el primer año desde la entrega.

3 años: defectos de habitabilidad

Para defectos en elementos constructivos o instalaciones que afectan a la habitabilidad: filtraciones de agua, problemas de humedad, instalaciones que no funcionan correctamente, deficiencias en el aislamiento térmico o acústico.

Esto es el más relevante para tejados y cubiertas: si aparece una gotera a los 18 meses de una reforma de tejado, está dentro de la garantía de habitabilidad. La empresa debe resolverlo sin coste.

10 años: defectos estructurales

Para daños que afectan a la resistencia mecánica o la estabilidad: grietas estructurales, asientos del terreno, fallos en la cimentación. En reformas bien ejecutadas, es el plazo que raramente se activa.

La garantía en reformas parciales

La LOE se aplica directamente a obra nueva. En reformas, la aplicación es más específica:

• Las garantías aplican a los elementos nuevos construidos en la reforma.
• Para los elementos preexistentes que no se intervienen, el constructor no puede garantizarlos.
• En reformas parciales, es habitual que el contrato establezca plazos específicos.

Ejemplo: si reformas el tejado pero no la fontanería, y meses después hay un problema de fontanería, no puedes reclamarle al empresa que reformó el tejado por ese problema. Pero si hay una gotera en el tejado que acaban de reformar, sí puedes y debes reclamarlo.

Cómo documentar la entrega

Para que la garantía sea efectiva cuando la necesites, la documentación de la entrega es clave:

Acta de recepción: documento firmado por ambas partes con la fecha exacta de entrega. Desde esa fecha cuentan los plazos de garantía.

Lista de pendientes: si en la inspección final hay pequeñas deficiencias acordadas de resolver en un plazo, deben quedar listadas y firmadas.

Fotos del estado final: especialmente útiles si hay discusión posterior sobre si una deficiencia existía ya en la entrega o surgió después.

Sin acta de recepción, la fecha de inicio de los plazos de garantía puede ser objeto de disputa.

Qué hacer cuando aparece una deficiencia

1. Notifica por escrito en cuanto la detectes. Correo electrónico o carta certificada. Describe con precisión qué, dónde y cuándo.

2. No lo repares por tu cuenta antes de que la empresa lo vea. Si contratas a otro para resolverlo, la empresa original puede argumentar que no tuvo oportunidad de valorar el problema y negar la garantía.

3. Espera respuesta razonable: 15-30 días para una inspección. Si no responden, insiste por escrito dejando constancia.

4. Si no hay respuesta o niegan la responsabilidad: consulta con un abogado. En muchos casos, la reclamación inicial por vía amigable es suficiente; el conocimiento de los plazos legales suele bastar para que una empresa seria responda.

La garantía y el contrato escrito

Las garantías de la LOE son mínimos legales irrenunciables: existen aunque el contrato no los mencione y aunque no haya contrato. Pero sin contrato escrito, demostrar qué se hizo exactamente es mucho más complicado.

Los chats de WhatsApp y los correos pueden usarse como prueba en algunos casos, pero el contrato escrito sigue siendo el instrumento más sólido. El artículo sobre presupuesto blindado explica qué debe incluir un contrato que te proteja bien.

Si tienes dudas sobre una gotera o deficiencia que ha aparecido después de una obra y no sabes si está dentro de la garantía, llámanos. A veces orientar a un propietario es simplemente lo correcto, aunque no sea nuestra obra.

Para entender qué diferencia un tejado con gotera por error de ejecución de uno por problema estructural, el artículo sobre cómo reparar una gotera da el contexto técnico necesario.